招商蛇口从武钢到昆钢的地产

作者:葡京赌场  来源:澳门葡京赌场  日期:2019-05-13 01:32  点击

  2017年招商蛇口向资本市场描绘了新的蓝图,如今才过四个月,这家央企已在土地市场上频频布局。

  4月25日,招商蛇口披露,公司近日与昆明钢铁控股有限公司就合作开发昆钢有关房地产开发项目和存量不动产签订《合作协议》。双方将成立合资公司开发项目,其中招商蛇口持股65%,并实现操盘并表。

  近年来钢铁行业面临结构调整,位于云南的国企昆钢同样筹划“传统重化企业转型脱困”。在转型需求迫切之际提供合作方案,满足昆钢旗下存量土地开发需求,无疑让招商蛇口享受成本上的优惠。实际上,一个月前,招商蛇口便曾以类似方式与武钢建立合作关系。

  和武钢、昆钢合作背后,暗含着招商蛇口这轮规模扩张的逻辑:对接国企去产能后的存量土地,开展资源上的互补及合作。而在市场人士看来,这种扩张规模与招商蛇口此前提及的千亿目标息息相关。

  继去年实现销售739亿元后,招商蛇口总经理许永军曾透露,2017年公司销售目标要达到千亿。房地产作为资源型产业,公司业绩往往与土地储备高度相关。该公司提及,其主要解决的首先是“规模问题”,并认为今年是“扩张规模最好的机会”。

  而对重大项目的转化销售,反映出招商蛇口冲刺千亿的急切心理。熟悉招商蛇口的人士对观点地产新媒体表示,昆钢项目中有部分在今年进入可售阶段,招商蛇口希望一并收购过来。“这要看收购进度,目前交易还未正式完成。”

  与央企、国企之间的资源对接一直是招商蛇口的特色之一,而这种特征在2017年表现得更为突出。

  一个月前的3月14日,招商蛇口曾宣布与武钢集团、武汉市青山区国资集团签订合作协议,三方约定以武钢集团存量土地资源为合作基础,展开在社区、园区、物业与商业,以及产业对接等方向的合作。

  因此,4月25日所披露的与昆钢签署合作协议,只是招商蛇口寻求规模扩张的又一个缩影。协议显示,双方合作范围包括三大类项目,涉及数量达9个。

  具体而言,合作范围包括昆钢全资拥有的项目,包括雨花国际项目、晋宁项目、石林江岸鑫城项目;昆钢拥有或拟收购主体股权的项目,包括凤凰御景二期、安宁太平龙旺瑞城二期及以后项目、腾冲自在山居项目;昆钢拥有土地使用权、但需变更用途的项目,包括团山钢铁厂项目、凉亭轧钢厂项目、九号院项目。

  上述合作将由双方共同出资设立一家合资公司“云南招商昆钢房地产有限公司”,注册资本金暂定人民币1亿元,其中昆钢占比35%、招商蛇口占比65%。招商蛇口强调,合资公司章程须满足公司操盘并表的要求,且由公司委派总经理。

  在合作对象选择上,招商蛇口的两家合作伙伴存在着微妙的共同特征,即产业升级的迫切需求。受中国经济增长向中高速过渡导致需求增速放缓,创新、研发能力不足等影响,目前国内钢铁行业出现产能过剩等问题,包括武钢、昆钢均面临升级转型的抉择。

  观点地产新媒体了解,武钢于2016年9月母公司重组后正式剥离钢铁资产,转而专注于“非钢多元产业发展”。昆钢近年来则处于控制、减少亏损的尴尬状态,自2016年起寻求“盘活存量、优化增量”的多元化发展。

  在钢铁企业转型升级需求迫切之际递上一份资源对接的合作协议,无疑让招商蛇口占据相当大的优势。东方证券指,目前公开招拍挂拿地溢价率较高,招商蛇口则通过与国企合作的方式,以相较公开市场更低的价格获取项目。

  对于上述与钢铁企业的合作模式,3月底招商蛇口管理层以武钢为例作过解读。管理层表示,类似合作是盘活国企“去产能以后的土地资源”,地块成熟后就装入合资公司,招商蛇口则占主要股权。

  其中,招商蛇口并未披露与武钢合作的具体范围,但数据显示,武钢本部厂区占地面积达21.17平方公里;与昆钢合作范围则涉及9个项目,这个数字是招商蛇口在昆明项目数的三倍。截至2016年,该公司在昆明仅有壹海城、雍景湾及海公馆项目。

  熟悉招商蛇口的人士对观点地产新媒体表示,今年以来的兼并收购,是过去一段时间以来铺垫的成果:“考虑到国有资产审核等问题,为了顺利收购,招商蛇口更倾向于与国有企业合作。”

  上述人士同时透露,招商蛇口未来在华中地区,还有若干跟进的项目(合作)。但他拒绝透露具体项目信息。

  尽管去年拿地总额842亿元创历史新高,但招商蛇口对于发展规模显然有着更多的想法。此前该公司曾对投资者公开表示,2017年主要解决的首先是规模问题,并直言今年是“扩大规模最好的机会”。

  观点地产新媒体不完全统计,截至目前,招商蛇口在公开市场获得项目约为8个,分别位于合肥、佛山、南京、北京、广州、杭州等地,土地总投资约24亿元。

  相比于公开市场,招商蛇口通过收并购及合作方式获取的土地资源或许更多。除了与武钢、昆钢等央企、国企合作,4月24日最新公告显示,招商蛇口与湖北蕲春就建设大健康产业园区签订《关于共建蕲春产业园区的合作协议》。

  公告指出,招商蛇口拟采取“轻重资产结合”的模式与蕲春县政府合作,建设大健康产业园区,致力打造一个产业与居住、商业及配套等相融合的产业新城。其中,招商蛇口发挥成熟的园区管理经验,负责提供规划咨询、产业招商、园区运营等服务。

  在非公开市场的规模扩张中,“产业新城”成为招商蛇口对接地方企业或政府最为重要的路径之一。这种模式即招商蛇口提炼的“蛇口模式”,通过港口先行,产业园区跟进,配套城市新区开发,实现成片区域整体联动发展。

  “蛇口模式”被招商蛇口视为完整的生态链。其中短期内,依靠社区板块的开发销售作为重要利润来源,园区板块的物业服务、出租管理则贡献稳定现金流;中期内,通过园区的拓展为社区板块提供土地储备,园区产业的聚焦和基础设施完善则提高住宅价值,邮轮增强获取综合体能力。

  今年3月下旬,招商蛇口党委书记、副总经理刘伟在观点年度论坛上公开表示,公司的“蛇口模式”将进行异地复制。他同时表示,这种模式并非局限于有港口的地带,包括内地同样可复制。

  在外界看来,招商蛇口之所以对规模扩张如此重视,主要源于其冲刺千亿的战略目标要求。

  招商蛇口总经理许永军曾公开提及,2017年公司的销售额目标是“冲刺千亿台阶”。对此他解释称,房地产行业分化态势愈加突显,“公司要保证30%以上的年复合增长率才能不掉队”。按千亿计,今年的目标较2016年销售规模(735亿元)增长近36%。

  据观点地产新媒体了解,2017年招商蛇口在全国布局的可售货值2190亿元,其中新增1409亿元。若业绩达标,去化率至少需维持45.66%。

  而即便可售货值相对充裕,招商蛇口寻求“外延式发展机会”时,仍注重对可快速销售项目的挖掘。许永军提及,重大并购项目落地“会对销售额做出额外贡献”。

  熟悉招商蛇口的人士并未否认这一点。他对观点地产新媒体表示,昆钢有部分项目年内可进行销售,招商蛇口将一并进行收购。资料显示,在第一批启动的项目中,目前雨花国际仅剩商铺在售,均价达1.5万元/平方米。

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